SCPI : les avantages de la nue-propriété

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En SCPI, il existe diverses méthodes pour procéder à un investissement. Les parts à acheter par l’épargnant peuvent alors se faire au comptant, via un prêt, grâce à un contrat d’assurance-vie ou en démembrement. En SCPI, le démembrement temporaire ouvre la voie à un achat des parts soit de l’usufruit, soit de la nue-propriété. Pour cette dernière, on distingue alors divers avantages.

Un principe d’acquisition de parts simple et avantageux

En démembrement temporaire, l’acquisition de parts de SCPI consiste à se positionner acquéreur de la nue-propriété de parts relatifs aux meilleures scpi, découpées sur une période bien définie. Durant cette période, l’acquéreur appelé nu-propriétaire ne percevra pas les revenus que l’usufruit doit toucher. À la fin de la durée, le nu-propriétaire pourra alors entrer en pleine possession des parts à travers l’extinction de l’usufruit temporaire. De manière concrète, l’usufruitier reçoit les revenus de la SCPI pendant la durée du démembrement alors que le nu-propriétaire demeure possesseur de ses parts, sans toucher de revenus trimestriels.

De son côté, le nu-propriétaire tirera profit d’une décote importante sur l’achat de ses parts. Étant détenteur de la pleine propriété, le nu-propriétaire pourra alors remettre en vente ses parts et obtenir une plus-value grâce à cette décote du prix d’achat initial et à la mise en valeur de la part sur une période de 10 ans. Ce sont les contribuables qui se situent dans des tranches marginales de taxes importantes qui peuvent mieux profiter de ce mode d’acquisition en SCPI.

Un objectif patrimonial et pas d’imposition

En optant pour un investissement dans les meilleures scpi en nue-propriété, tout ce qui a trait avec la gestion du patrimoine immobilier est entre les mains de la société de gestion. Alors le principal attrait de l’investissement en SCPI nue-propriété constitue l’objectif patrimonial. Il s’agit d’un investissement à long terme dans l’immédiat où l’investisseur n’a pas besoin de revenus complémentaires.

Il faut également souligner que les parts de SCPI en nue-propriété offrent un autre profit en termes de fiscalité. En effet, puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers, aucune imposition ne lui sera faite à ce titre. Il n’y aura pas d’augmentation de son assiette d’impôt sur revenu du fait de cette nue-propriété.

En outre, ses parts de SCPI qui ne vont pas être prises en compte dans l’estimation de l’impôt sur la fortune (ISF) contribueront à la baisse de l’assiette imposable par rapport à cet ISF. Vu sous cet angle, investir en nue-propriété représente alors une vraie stratégie d’optimisation patrimoniale.

Une transmission des parts

Un autre avantage de la SCPI en nue-propriété constitue l’opportunité offerte à l’acquéreur de transmettre ses parts. En effet, si cette part est maintenue durant une période de 10 ans, l’acquéreur peut alors bénéficier de 66 % d’économie. Celle-ci est possible grâce à divers points importants :

  • Une acquisition de la part en nue-propriété de 20 à 30 % moins importante que le coût en pleine propriété.
  • Au terme du démembrement temporaire, le porteur recueille l’usufruit ainsi que l’intégralité de ses parts dans le cadre du placement immobilier.
  • Il y a une valorisation du prix sur une période des 10 ans, et ce, grâce à la bonne direction de la société de gestion

Cette possibilité de transmission des parts rend davantage l’investissement dans les meilleures scpi nue-propriété intéressant. Voici quelques exemples de valeurs que peut prendre la part de SCPI en nue-propriété en fonction de la durée du démembrement temporaire :

  • Sur 5 ans, un usufruit temporaire de 20 % peut donner une nue-propriété de 80 %
  • Sur 7 ans, un usufruit temporaire de 27 % peut donner une nue-propriété de 73 %
  • Sur 10 ans, un usufruit temporaire de 33 % peut donner une nue-propriété de 67 %

Ce sont là des valeurs relevées généralement au niveau du marché des SCPI démembrées. Outre la revente, il faut noter que si le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété, il peut mettre en place diverses stratégies, comme l’habitation en résidence principale ou secondaire, ou la location immobilière.

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